אמיר בר-לב – עו"ד לפירוק שותפות
שלום לכם. שמי עו"ד אמיר בר-לב. אני עוסק בפירוק שיתוף במקרקעין כבר יותר מ-30 שנה. במהלך הקריירה שלו סייעתי למאות לקוחות: אחים, יורשים, שותפים במושע ובני זוג מתגרשים – לקבל את חלקם בנכס. אני מציע ליווי אישי ומסור, תוך זמינות מלאה, אמפתיה וסבלנות לכל שאלה, עם מחויבות למקצועיות ברמה הגבוהה ביותר ולשירות הוגן ושקוף – והכל במחיר הוגן מאוד.
פירוק שיתוף במקרקעין הוא אמנם זכות על פי חוק, עם זאת, ישנם מקרים שבהם נדרש להתמודד עם תהליך פירוק שותפות ללא הסכמת השותפים. מהן הדרכים לפירוק שיתוף? האם ניתן לכפות פירוק שיתוף? למה נדרש ליווי וייעוץ משפטי? האם באמת ניתן לכפות פירוק שיתוף על שותפים שלא מעוניינים בו? כל התשובות בהמשך! המשיכו לקרוא!
פירוק שיתוף בהסכמה מלאה בין השותפים הוא בעצם פירוק שותפות בין שותפים בנכס מקרקעין, המעוניינים ומסכימים פה אחד על פירוק השיתוף בנכס, ואין להם התנגדות כלשהי להליך הפירוק. אותו פירוק שיתוף במקרקעין יכול להתבצע בשתי דרכים: האחת, חלוקה בעין, כלומר חלוקה פיזית של הנכס, והשנייה, מכירת הנכס וחלוקה בתמורה.
בחלק גדול מהמקרים המניע למהלך של מכירת הנכס המשותף, הוא לרוב חוסר הסכמה בין השותפים (כאשר פעמים רבות מדובר על פירוק שיתוף בדירת ירושה), לגבי ניהולו והשימושים בו. זה קורה, בעיקר בשותפויות "כפויות" כמו ירושת דירה משותפת, אך ייתכנו גם מקרי שותפות יזומה ומוסכמת, שאחד מחבריה מתנגד לפירוק.
כשכל השותפים מעוניינים בפירוק, ההליך יהיה פשוט יותר.
סעיף 39א לחוק המקרקעין, קובע כי: "במקרקעין אשר ניתנים לחלוקה, פירוק השיתוף יהיה בדרך חלוקה בעין".
יחד עם זאת, סעיף 40א לחוק המקרקעין מתייחס למקרים שבהם חלוקה בעין אינה ברת ביצוע מבחינה מעשית, על פיו: "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה [...], חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, פירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירת מקרקעין וחלוקת הפדיון".
פירוק במכירה, ייעשה במכירת הנכס כולו, בדרך שיקבע בית המשפט (פעמים רבות באמצעות התמחרות, מכירה למרבה במחיר), כאשר הפדיון מתחלק בין השותפים, על פי חלקם היחסי בנכס. שימו לב שמחירי פירוק שיתוף של שני ההליכים הללו הוא לרוב זהה.
אתגרים משפטיים מתעוררים לרוב - כאשר אחד מהשותפים מסרב לפירוק. מה שמוביל אותנו לעניין הבא - פירוק שיתוף ללא הסכמה.
שאלת השאלות - האם ניתן לכפות פירוק שיתוף על מי שלא מעוניין בו?
למרבה הצער, פירוק שיתוף עשוי להתבצע גם ללא הסכמת כל השותפים, כאמור, על פי סעיף 37א לחוק המקרקעין: "כל שותף מקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף".
את הבקשה לפירוק שיתוף ללא הסכמה ניתן להגיש באמצעות תביעה משפטית בערכאה המתאימה, בבית משפט השלום (כאשר לא מדובר בבני משפחה), בבית המשפט המחוזי ובבית המשפט לענייני משפחה. הניסיון שלי מלמד שבחלק מהמקרים בית המשפט ינחה לנהל את הליך פירוק השיתוף דרך לשכת ההוצאה לפועל.
פירוק שיתוף ללא הסכמה מתאפשר, כי קשה מאוד למצוא טענות הגנה בתביעה לפירוק שיתוף. לדוגמה, סירוב לוותר על קניין או קשר רגשי לדירת המשפחה, אינם מהווים טענות הגנה קבילות בבית המשפט.
חשוב לי להדגיש שפירוק שיתוף במקרקעין נדרש גם במסגרת הליך גירושין של בני זוג, שיש ברשותם דירת מגורים בבעלות שווה, בכפוף לחוק יחסי ממון בין בני זוג. מאחר ששני הצדדים במקרה זה הם בני משפחה אחת, חלים על המהלך גם דיני המשפחה. כמו כן, מכיוון שמדובר בדירת המגורים של בני הזוג וילדיהם, פירוק מהיר מדי עלול להותיר אחד מהם וילדיהם, ללא קורת גג נאותה.
משום כך, נוספה הוראה לחוק המקרקעין, הקובעת שפירוק שיתוף של בני זוג בדירת מגורים, באמצעות מכירתה, לא יתבצע, עד שבית המשפט ייווכח שלילדים הקטינים ולבעל המשמורת עליהם, הסדר מגורים חלופי הולם.
במקרים שבהם ההתדיינות בתיק מורכבת וארוכה ודחיית הפירוק מכבידה משמעותית על אחד מן הצדדים, יורה בית המשפט על ביצוע ההליך, ללא עיכוב נוסף.
למרות שהחוק אכן מתיר לבצע פירוק שיתוף ללא הסכמה, העצה שלי אליכם היא תמיד לנסות להגיע להסכמות מחוץ לכותלי בית המשפט. זאת מכיוון שמרגע שמתחילות תביעות משפטיות, היחסים מתדרדרים ומתחילים להיות עכורים, על אחת כמה וכמה עם בני משפחה.
חשוב שתבינו שהזכות לדרוש פירוק שיתוף היא זכות כמעט מוחלטת המעוגנת בסעיף 37 לחוק המקרקעין. כל שותף במקרקעין זכאי, בכל עת, לדרוש את פירוק השותפות, גם אם יתר השותפים מתנגדים לכך. המשמעות היא שבמישור המשפטי, עצם ההתנגדות אינה מונעת את הפירוק. יחד עם זאת, ההתנגדות יכולה להאריך את התהליך, להקשות עליו, ולהוביל למאבקים משפטיים שיכולים לייקר ולהכביד על ההליך.
אילו טענות נפוצות מעלים שותפים מתנגדים?
מהניסיון שלי, שותפים המתנגדים לפירוק מעלים מגוון נימוקים, שחלקם לגיטימיים מבחינה אנושית אך אינם עומדים ברף המשפטי שמונע את הפירוק:
קשר רגשי לנכס – טענה נפוצה היא שהנכס מחובר לזיכרונות משפחתיים, לילדות או לאירועים חשובים. למרות שמדובר בטיעון מרגש, בתי המשפט אינם רואים בכך עילה לדחות פירוק שיתוף.
רצון להמשיך ולהתגורר בנכס – לעיתים אחד השותפים גר בנכס במשך תקופה ארוכה ורואה בו את ביתו. גם במקרה כזה, כל עוד לא קיימת הגנה חוקית מפני פינוי (למשל, זכות דיירות מוגנת או הסדר אחר), בית המשפט יטה לאשר פירוק.
סיבות כלכליות – טענה שלפיה מכירת הנכס כעת תפגע בערך הכלכלי שלו, למשל בשל שוק נדל"ן חלש או בשל השקעות שבוצעו בנכס, אינה עילה שמספיקה לביטול פירוק שיתוף. לכל היותר, ניתן לנסות לדחות את מועד הפירוק לתקופה קצרה, אך לא למנוע אותו לחלוטין.
טענות על חוסר תום לב מצד מבקש הפירוק – לעיתים נטען שהתביעה לפירוק הוגשה ממניעים פסולים, לדוגמה כדי להפעיל לחץ פסול בסכסוך אחר. אם ניתן להוכיח זאת באופן ברור, ייתכן שבית המשפט יבחר להשהות את ההליך, אך הנטל להוכיח חוסר תום לב הוא גבוה מאוד.
איך מתמודדים בפועל עם התנגדות כזו?
אם אתם עומדים מול שותף שמתנגד לפירוק, יש כמה כללים שכדאי שתאמצו:
לשמור על קור רוח – לעיתים ההתנגדות נובעת מרגש, ולא מהיגיון משפטי. חשוב שתמשיכו לפעול בשיקול דעת ולא תיגררו לוויכוחים רגשיים.
לפעול לתיעוד – כל פנייה להסכמה, כל מכתב, כל ניסיון להידברות – חשוב שיתועד בכתב. זה יסייע לכם בהמשך להראות לבית המשפט שפעלתם בתום לב.
לשקול הצעות פשרה – במקרים רבים ניתן לקצר משמעותית את ההליך אם תציעו הסדרים חלופיים, למשל רכישת חלקו של המתנגד במחיר הוגן, או קביעת תנאים גמישים למכירת הנכס.
לנהל תביעה מקצועית – אם אין מנוס, יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף באופן מסודר, תוך בניית תיק ראייתי ברור וחזק.
איך בית המשפט מתייחס להתנגדויות כאלה?
בתי המשפט בישראל רואים בזכות לפירוק שיתוף זכות יסוד בתחום הקניין. לפיכך, גם כאשר מתנהל הליך פירוק ללא הסכמה, המגמה הברורה היא לקדם את הפירוק ולא להאריך את הסכסוך ללא צורך. יחד עם זאת, במקרים מיוחדים, בעיקר כשמעורבים ילדים קטינים או צורך מובהק בהגנה זמנית על מגורים, בית המשפט יכול לשקול דחיית מימוש הפירוק לתקופה מסוימת.
כפי שהבנו, פירוק שיתוף במקרקעין יכול להיעשות בשתי דרכים עיקריות: האחת בהסכמת כל השותפים, והשנייה באמצעות תביעה בבית המשפט. חשוב שתדעו שהדרך שבה תבחרו לנהל את פירוק השיתוף תשפיע באופן משמעותי על משך ההליך, העלויות הכרוכות בו, מערכות היחסים בין השותפים ותוצאת הפירוק בפועל.
למה בכלל כדאי לשאוף להסכמה?
לפני שפונים למסלול התביעה, חשוב שתכירו את היתרונות הבולטים של פירוק שיתוף בהסכמה:
פשטות ומהירות – כאשר קיימת הסכמה בין השותפים על אופן הפירוק, ניתן להשלים את ההליך במהירות יחסית. אין צורך להמתין להכרעת שופט, לא להגיש תביעות מסובכות ולא לעמוד בפני הליכים ביורוקרטיים מורכבים.
חיסכון בעלויות – תביעת פירוק שיתוף כרוכה בהוצאות משפטיות משמעותיות: אגרות, שכר טרחת עורך דין, לעיתים גם תשלום לכונס נכסים. בהסכמה, ההוצאות מתמקדות בעיקר בליווי משפטי קצר לניסוח הסכמים ולהשלמת רישומים פורמליים בלבד.
שליטה בתוצאה – בפירוק בהסכמה, אתם שותפים מלאים בקבלת ההחלטות: איך יתחלק הנכס, מי ירכוש ממי, מהם תנאי התשלום. לעומת זאת, בפירוק באמצעות תביעה, בית המשפט הוא זה שמכריע על פי כללי החוק ולעיתים תמצאו את עצמכם עם תוצאה שפחות התאימה לרצונותיכם המקוריים.
שמירה על יחסים – שותפות במקרקעין מתקיימת לעיתים בין בני משפחה, אחים, בני זוג לשעבר או שותפים עסקיים. פירוק שיתוף בדרך של הסכמה מאפשר לשמור על מערכת יחסים סבירה לעתיד, דבר שיכול להיות חשוב במיוחד אם יש נכסים נוספים במשותף או קשרים מתמשכים אחרים.
גמישות ביצירת פתרונות מותאמים – הסכמה בין הצדדים מאפשרת לנסח פתרונות יצירתיים שלא תמיד זמינים דרך בית המשפט, למשל: הסדרי מגורים זמניים, חלוקה של נכסים נוספים לצד הנכס העיקרי או קביעת מנגנוני פיצוי גמישים.
ואם לא מצליחים להגיע להסכמה ונאלצים להגיש תביעה, חשוב שתדעו מה צפוי:
הליך ארוך ומכביד – תביעת פירוק שיתוף עלולה להימשך חודשים ארוכים ולעיתים גם שנים, במיוחד אם יש מחלוקות קשות בין הצדדים.
הוצאות משמעותיות – תביעות מלוות לעיתים בצורך במינוי שמאים, כונסי נכסים, חוות דעת מומחים והופעות רבות בבית המשפט.
חוסר שליטה בתוצאה – השופט מכריע לפי הדין ולעיתים בהתאם למה שנראה לו צודק, ולא תמיד בהתאם למה שכל צד רצה.
החרפת הסכסוך – הליכים משפטיים נוטים להעצים מתחים בין שותפים ולעיתים גורמים לקרע מוחלט, במיוחד כשמדובר בבני משפחה.
מתי אין ברירה אלא להגיש תביעה?
למרות כל היתרונות שבפירוק שיתוף בהסכמה, יש מקרים שבהם אין ברירה. אם אחד השותפים מתנגד לכל הצעה לפירוק, מערים קשיים בלתי סבירים או נוהג בחוסר תום לב מובהק, הדרך היחידה לממש את הזכויות שלכם היא באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט.
גם במקרים כאלה, חשוב מאוד לשמור על תיעוד ניסיונות ההידברות, לפנות לעורך דין שמנוסה בניהול תביעות פירוק שיתוף, ולפעול במקצועיות ובקור רוח.
קראו עוד כתבות מעניינות בנושא פירוק שותפות:
אז האם ניתן לכפות פירוק שיתוף במקרקעין? מסתבר שכן.
ומה עוד למדנו?
א.הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין, היא זכות בסיסית השמורה לכל אדם השותף בנכס מקרקעין, הזוכה להגנה בחוק ובפסיקה המשפטית ופעמים רבות, מדובר בצעד מתבקש.
ב.כדי לבצע את ההליך בצורה הנכונה, מבלי לגרום להפסדים למי מהצדדים - כדאי לבצע פירוק שיתוף בהסכמה.
ג.אכן ניתן לכפות פירוק שיתוף גם על מי שלא מעוניין בו. כדי להתמודד גם עם מקרים של פירוק שיתוף ללא הסכמה.
ד.לפירוק בהסכמה יש בעיקר יתרונות!
משפט לסיום: אני מציע שתנסו לבצע את הפירוק בהסכמה. אם זה לא עובד, רק אז תפנו לסיוע של עורך דין משפחה ומקרקעין. עורך דין בקיא ובעל ניסיון מוכח בתחום, ילווה אתכם צעד אחר צעד במיצוי זכותכם החוקית לפרק שיתוף במקרקעין.
