כל מה שחשוב לדעת על שמאי לפירוק שיתוף במקרקעין: המדריך המלא

הערכת שווי מהווה חלק בלתי נפרד מכל הליך של פירוק שיתוף במקרקעין. כיצד מעריך שמאי לפירוק שיתוף את שוויו של נכס מקרקעין? ואיך הוא יכול לחסוך לכם כסף באמצעות תכנון מס מוקדם? כל התשובות במאמר שלפניכם.

החוק בישראל מתיר לכל שותף בבעלות על נכס מקרקעין לפרק את השותפות, על פי רצונו. הליך פירוק שיתוף במקרקעין, משרת זוגות המפרידים רכוש בגירושין, בני משפחה שירשו בעל כורחם דירה משותפת, משקיעים שרכשו ביחד נכס נדל"ן ועוד.

חלק בלתי נפרד מהליך פירוק שיתוף במקרקעין בנסיבות הללו, הוא ביצוע הערכה לשווי הנכס המשותף על כל חלקיו, באמצעות שמאי מקרקעין.

מהו פירוק שיתוף במקרקעין?

הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין בישראל נחשבת לזכות יסוד קניינית המעוגנת בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בסעיף 37.

סעיף זה קובע כי כל שותף במקרקעין זכאי, בכל עת, לדרוש את פירוק השיתוף, גם אם יתר השותפים מתנגדים לכך. המערכת המשפטית בישראל מאמינה כי הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין (כגון: קרקע לבנייה, דירת מגורים, מבנה מסחרי ועוד), היא זכות עקרונית, שמטרתה למנוע כפיית שותפות על אדם שאינו מעוניין בכך.

כשיש הסכמה בין השותפים על הפירוק, ההליך קצר ומהיר. מנגד, כשיש התנגדות, תוגש תביעה על ידי מבקש הפירוק, לבית המשפט המוסמך לדון במקרה.

פירוק השותפות יכול להתבצע על פי החוק באמצעות חלוקה פיזית של הנכס ("חלוקה בעין") בין השותפים, או באמצעות מכירת הנכס לצד שלישי וחלוקה ברווח.

תפקידו של שמאי לפירוק שיתוף

עוד לפני חלוקת הנכס או מכירתו, יש לפנות לשמאי מקרקעין מומחה, המנוסה בהליכי פירוק שיתוף.

שמאי לפירוק שיתוף בוחן את מצבו של הנכס - בהיבט הפיזי, המשפטי והתכנוני. בסמכותו לקבוע את שוויו הכספי של הנכס בשוק, בהתחשב במכלול הנתונים ובהתייחסות לשומות אפשריות של היטלי השבחה, פיצויים בגין הפקעות ונזקי תכנון ועוד.

בהתאם לבדיקה, יחליט שמאי המקרקעין האם ניתן לבצע חלוקה פיזית של הנכס (לעיתים בכפוף לתשלומי איזון בין השותפים, שגם את גובהם הוא קובע), או שיש למכור את הנכס ולחלק את התמורה.

מאחר שלא תמיד הבעלות על הנכס מחולקת בצורה שווה בין השותפים, השמאי אחראי גם לחישוב הסכום המגיע מהמכירה לכל שותף על פי שווי חלקו היחסי, אם מדובר במכירה לצד שלישי, או לאחד השותפים.

בסיום עבודתו, יכין השמאי דו"ח שומה, המפרט את שווי הנכס כולו וכל אחד מחלקיו ויחסי החלוקה בין השותפים, ויגיש תצהיר מסכם של חוות דעתו לבית המשפט.

כיצד נקבע שוויו של נכס מקרקעין?

בדו"ח המוגש על ידי שמאי לפירוק שיתוף נכללים פרטי הנכס, המיקום ומספר החלקה, גודל הנכס וייעודו (למגורים, מסחר, חקלאות וכדומה), תיאור הסביבה בה הוא ממוקם, מיהם בעלי הזכויות על הנכס ומי מתגורר או משתמש בו באותה עת.

בנוסף, שמאים לפירוק שותפויות בוחנים את המצב התכנוני של הנכס והתוכניות העתידיות לגביו, מהם השימושים האפשריים בו והאם ניתן יהיה לבצע בו תוספות בנייה או לשנות את ייעודו.

דו"ח השמאות מבחין בין שווי השוק של הנכס, לבין שווי הזכויות עליו. בעוד ששווי השוק הוא הסכום שיש לגבות מהרוכש, שווי הזכויות הוא הסכום שנותר בידי המוכר לאחר תשלומי החובה, כגון מס שבח והיטל השבחה ולעיתים גם דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל.

שירותי שמאי לפירוק שיתוף להתמחרות על הנכס

מרבית המקרים של פירוק שותפות במקרקעין, מסתיימים במכירת הנכס בשוק החופשי וחלוקת התמורה בין השותפים.

בית המשפט ממנה כונס נכסים כאחראי על המכירה, אשר לרוב מתבצעת בשיטת ההתמחרות, סוג של מכירה פומבית, לכל המרבה במחיר.

על-מנת לקבל ממכירת הנכס סכום התואם את שוויו האמיתי בשוק, יש לבצע תחילה הערכת שמאי מקרקעין, לקביעת שווי הנכס.

הערכת שמאי מקרקעין - כחלק מתכנון מס

הערכה של שמאי לפירוק שיתוף המומחה במיסוי מקרקעין, עשויה לספק לשותפים גם אומדן של חבויות המס במכירת הנכס, כמו היטל השבחה ומס שבח.

היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תמורת זכויות הבנייה שהתווספו לנכס מיום רכישתו ולא נוצלו עד למכירתו והוא מחושב על פי מטרים רבועים של זכויות בנייה שאינן מנוצלות.

מס שבח משולם לרשות המיסים בגין העלייה שחלה עם השנים בשווי המקרקעין, בעקבות פעילות כלכלית של המדינה. מס השבח מחושב על פי הפער בין מחיר רכישת הנכס, למחיר שבו נמכר. בנכסים במושבים, המצויים בחוזי חכירה, ייתכנו גם תשלומים נוספים לרשות מקרקעי ישראל.

תחשיב נכון של המיסוי הצפוי המתבצע על-ידי שמאי המקרקעין, יכול לתת לשותפים תמונה ברורה על שווי הנכס בשוק, עלויות הפירוק והמכירה והרווח העתידי שצפוי להם.

שמאי לפירוק שיתוף בגירושין - נכס חיצוני

הערכת שמאי מקרקעין לתכנון מס, הכרחית גם בפירוק שיתוף בין בני זוג. מתוקף תפקידו השמאי בוחן את פרטי המקרה, משך הנישואין, מועד רכישת הדירה ועוד.

בנוסף, שמאי פירוק שיתוף מקרקעין יחד עם עורך דין המייצג בפירוק שותפות, יכול לכוון את בני הזוג למשל כיצד לחסוך במיסוי, להחריג דירה שברשותם מהרכוש המשותף, במידה ונרכשה על ידי אחד מהם טרם הנישואין, ולהגדירה כנכס חיצוני גם ללא הסכם ממון המציין זאת במפורש.

מאידך, דירה אינה תוכל להיחשב לנכס חיצוני, במקרים בהם הוכח ששני בני הזוג מתגוררים בה, מנהלים משק בית משותף ומתחלקים בהוצאות.

חשוב לציין, שהבחירה להגדיר את הדירה המשותפת כנכס חיצוני בעת פירוק השיתוף נועדה לצורכי מס בלבד, ואינה מקבעת את זכויות בני הזוג עליה בכל הנוגע לחלוקת הרכוש.

שכר טרחה של שמאי לפירוק שיתוף במקרקעין

בשל תפקידו המכריע בהליך, יש לבחור בשמאי פירוק שיתוף מנוסה, המוסמך לעבוד מול בתי המשפט ובקיא במתן חוות הדעת הנדרשות לבית המשפט, לצורך שמירת זכויותיהם של כל הצדדים בפירוק.

שווי הנכס וגודלו משפיעים על עלות הערכת שמאי המקרקעין, וכך גם מטרת ביצוע ההערכה. גובה שכר הטרחה תלוי במורכבות ההערכה ובמשך הזמן שיש להשקיע בה.

עלות הערכת שווי לדירה בבניין נעה בין 2,500 ל-5,000 ₪. הערכת בית צמוד קרקע, יכולה להגיע גם ל-7,000 ₪, תלוי בהיקף הבדיקות הנדרשות.