חלוקה בעין היא אחת מ-2 דרכים עיקריות לפירוק שיתוף במקרקעין. אבל מהי אותה הגדרה מוזרה שנקראת חלוקה בעין? מה כולל ההליך? ומתי לא משתמשים בחלוקה בעין? כל המידע בכתבה הבאה! הישארו איתי!
חלוקה בעין היא אחת מ-2 דרכים עיקריות לפירוק שיתוף במקרקעין. אבל מהי אותה הגדרה מוזרה שנקראת חלוקה בעין? מה כולל ההליך? ומתי לא משתמשים בחלוקה בעין? כל המידע בכתבה הבאה! הישארו איתי!
אמיר בר-לב – עו"ד לפירוק שותפות
שלום לכם. שמי עו"ד אמיר בר-לב. אני עוסק בפירוק שיתוף במקרקעין כבר יותר מ-30 שנה. במהלך הקריירה שלו סייעתי למאות לקוחות: אחים, יורשים, שותפים במושע ובני זוג מתגרשים – לקבל את חלקם בנכס. אני מציע ליווי אישי ומסור, תוך זמינות מלאה, אמפתיה וסבלנות לכל שאלה, עם מחויבות למקצועיות ברמה הגבוהה ביותר ולשירות הוגן ושקוף – והכל במחיר הוגן מאוד.
פירוק שותפות בנכס מקרקעין כגון: דירה, נכס, חלקת קרקע וכדומה, היא אפשרות שכמעט תמיד עומדת על הפרק, וזאת על פי החוק. פירוק שיתוף מתבצע במצבים בהם מתעוררות מחלוקות בין השותפים לגבי השימוש בנכס המשותף.
פירוק השיתוף יכול להתבצע בדרך של חלוקה פיזית של הנכס, אותה "חלוקה בעין" (במידה והיא אכן אפשרית), או במכירת הנכס וחלוקת התמורה הכספית בין השותפים.
הזכות לתבוע פירוק שיתוף, נתונה כאמור בידי כל אחד מן השותפים, אלא אם קיימת בהסכם השיתוף, "תניה" המונעת זאת. גם אז, רשאי בית המשפט להורות על פירוק, החל משלוש שנים ואילך ממועד חתימת ההסכם.
אגב, חשוב שתכירו את העבודה שהזכות לפירוק שיתוף, כפופה ל"חובת תום הלב" ובית המשפט לא יאשר את הפירוק, אם יחליט כי הוא פוגע בזכויות יתר השותפים.
חלוקה בעין של מקרקעין היא חלוקה פיזית של הנכס בין השותפים. אותה החלוקה יכולה להתבטא בפיצול חלקה לתתי-חלקות, או בהפרדת נכסים במקרקעין למשל, דירות בבניין משותף.
החוק מעניק לכל שותף, "זיקת הנאה", גם בחלקי השותפים האחרים. למשל, זכות מעבר בחלקות הקרובות לכביש ועוד.
כמו כן, נדרשת חוות דעת של שמאי מקרקעין, לצורך קביעת שווי הנכס טרם החלוקה בעין ויש להכין מפות מדידה, ולהגישן לאישור הוועדה לתכנון ובנייה ורישום מקרקעין.
אם השותפים (בין אם מדובר על פירוק שיתוף בין אחים, פירוק שיתוף בין יורשים או פירוק שיתוף בין בני זוג) אינם מגיעים להסכמה על דרך הפירוק, בית המשפט יכריע בעניין. על פי סעיף 39א לחוק המקרקעין, במידה והנכס ניתן לחלוקה פיזית - אז פירוק השיתוף יהיה בדרך של חלוקה בעין. עוד על פירוק שיתוף ללא הסכמה כאן.
על פי סעיף 39ב לחוק המקרקעין, כאשר חלק אחד במקרקעין שווה יותר מאחר, בשל גודלו או מיקומו, יידרש השותף שקיבל את החלק הזה, לפצות את יתר השותפים בתשלומי איזון, כחלק מהסדר פירוק השיתוף.
תשלומי האיזון נועדו להבטיח חלוקה שוויונית והוגנת של הנכס בין השותפים, כאשר קיים פער בשווי החלקים בנכס. יש לציין כי תשלומי איזון אינם נחשבים "פיצוי", אלא הם מהווים חלק אינטגרלי בתהליך.
כשלא ניתן לבצע חלוקה בעין (אגב, לעולם לא תוכלו לבצע חלוקה בעין בפירוק של חשבון בנק), בשל הפסד למי מהשותפים, נזק לנכס או מגבלות תכנון ובנייה, הפירוק יתבצע באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים.
המכירה תתבצע לרוב באמצעות כונס הנכסים (מוזמנים לקרוא גם על עלויות פירוק השיתוף כולל כונס הנכסים), לכל המרבה במחיר, למעט מקרים בהם בית המשפט הורה על דרך אחרת, בהתחשב בנסיבות.
אני מזמין אתכם לקרוא עוד מידע שימושי בנושא פירוק שותפות, חלוקה בעין ומה שביניהם:
א.פירוק במושע - האם ההליך שונה מהליך פירוק שיתוף רגיל?
ב.כמה עולה פירוק שיתוף? המחירון המלא
הליך פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין הוא הליך מורכב הדורש קפדנות יתרה, במטרה להבטיח חלוקה הוגנת ויעילה של הנכס בין השותפים.
שני השלבים המרכזיים במסגרת ההליך הם:
יתרונות של חלוקה בעין
1. חיסכון בהוצאות משפטיות ואדמיניסטרטיביות
כאשר מתבצעת חלוקה בעין, נחסכות לכם לא מעט הוצאות שמאפיינות הליך של מכירת נכס:
2.כל אחד מקבל חלק ממשי – לא "רק כסף"
בחלוקה בעין, אתם יוצאים מהשותפות כשברשותכם נכס ממשי משלכם – לא סתם תמורה כספית.
הדבר מאפשר לכם: להמשיך להחזיק בנכס באופן עצמאי. למכור את החלק שלכם / להשכיר אותו / לעשות בו שימוש אישי - בלי צורך להמתין להסכמות. זו גמישות שלא קיימת כשמתבצעת מכירה כללית וחלוקת כסף בלבד!
3.שליטה גדולה יותר על התהליך
במכירה דרך כונס נכסים – הרבה מהשליטה עוברת לגורם שלישי, ולעיתים יש תחושת חוסר שליטה או נתק מהתוצאה.
4. שמירה על יחסים תקינים עם השותפים (כשהתנאים מאפשרים)
במקרים מסוימים – כמו בין אחים שירשו קרקע, או בין בני משפחה – חלוקה בעין מאפשרת לשמור על יחסים תקינים. כל אחד מקבל את חלקו בלי להיאבק על מחיר או קונה, בלי הליך מכירה מלחיץ, ובלי לחצים חיצוניים. זה לא תמיד אפשרי – אבל כשזה כן, זו הדרך הבונה ביותר לפרק שיתוף.
חסרונות של חלוקה בעין
1. לא תמיד אפשרית – תלות באופי הנכס
אם מדובר בדירת מגורים אחת, או בקרקע שלא ניתנת לפיצול בהתאם לדיני התכנון והבנייה – אי אפשר לבצע חלוקה בעין. במקרים כאלה, גם אם כל הצדדים מסכימים, לא תהיה ברירה אלא לפנות למסלול של מכירה.
2. קיים פוטנציאל לאי שוויון מהותי
גם כשחלוקה בעין אפשרית – ייתכן שאחד החלקים שווה הרבה יותר מהשני (לדוגמה: חלק עם נוף פתוח לעומת חלק צמוד לכביש). במקרה כזה החלוקה בעין מורכבת יותר (ואם זה לא מאוד) לביצוע.
3. הליך מורכב טכנית
הכנת תשריט, קבלת אישורי ועדה מקומית, מדידות, רישום חדש בטאבו – אלו יכולים להיות שלבים מתישים בירוקרטית.
4. תיתכן המשכיות של סכסוך קיים
לפעמים דווקא העובדה שכל אחד נשאר עם חלק "מחובר" פיזית לשני (כמו קרקע גובלת) עלולה להנציח סכסוך. אם היחסים בעייתיים – יתכן שדווקא מכירה תביא לשקט אמיתי ולניתוק מלא.
אחרי שסקרנו את היתרונות והחסרונות, תוכלו לשים לב בבירור שאם הנכס מאפשר חלוקה בעין, ואם אתם מסוגלים לשתף פעולה – זו דרך חכמה, חסכונית ואישית לסיים את השותפות. אבל אם מדובר בנכס קטן, מורכב או עם סכסוך קיים – כדאי לשקול האם מכירה עם חלוקת כספים תהיה הדרך הריאלית יותר.
אסכם בקצרה: מטרת הליך פירוק שיתוף באמצעות חלוקה בעין, היא לחלק את כל חלקי הנכס שווה בשווה בין השותפים. עם זאת, כאשר חלוקה בעין אינה ברת ביצוע, פירוק השיתוף יתבצע באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה. בשתי הדרכים הללו כמובן, תצטרכו להגיש תביעה לפירוק שותפות בבית המשפט. להליך יש יתרונות אך כמובן שכמו כל דבר בחיים יש לו גם חסרונות. נסו למצוא את הדרך הנכונה ביותר לכם, טרם ההגעה לבית המשפט, שם ההחלטות לא תמיד נשארות בידיים שלכם.
