נתחיל בעובדה פשוטה: פירוק שיתוף במקרקעין במושע, הוא זכותו של כל שותף בנכס, כל עוד אין חשד למניעים פסולים.
בכתבה הבאה נבחן: מהן הדרכים לפירוק שיתוף במקרקעין, מהן הסיבות לפירוק במושע? האם יש הבדל בין פירוק שותפות רגיל לבין פירוק שותפות במושע, ומדוע חשוב להסתייע בכלל בעורך דין לענייני משפחה (שמיומן גם במקרקעין)?
"שיתוף במקרקעין במושע" נקרא גם בעלות משותפת על נכס מקרקעין על פי חוק המקרקעין. מושע, הוא מושג שמקורו בטורקית וערבית ופירושו שותפות, מגיע מחוק הקרקעות העות'מאני ומשמש מאז לתיאור בעלות משותפת על מקרקעין.
חוק המקרקעין בישראל, מאפשר לשותף במקרקעין, לדרוש פירוק שיתוף ללא הסכמה של יתר השותפים, בין אם שותפים עסקיים, או יורשי דירה משותפת. על זכות הפירוק, לא חלה התיישנות.
הסיבות לפירוק שיתוף במקרקעין במושע, הן לרוב מחלוקות בין השותפים שנוצרו כתוצאה מאי הסכמות בנוגע לשימוש בנכס, ההשקעה בו וניהולו. לעיתים ישנם מקרים בהם חלק מן השותפים גרים רחוק מהנכס ולא מתאפשר להם לנהל אותו באופן שוטף, במקרים כאלה לעיתים השותפים יבחרו בפירוק שיתוף בנכס מושע.
שותפים במקרקעין מכניסים לעיתים להסכם השיתוף ביניהם, סעיף המגביל את פירוק השותפות לחמש שנים, אך בית המשפט רשאי להורות על פירוק לאחר שלוש שנים, אם הדבר ייראה מוצדק.
התשובה היא שלא. אין הבדל בין פירוק שיתוף במקרקעין לבין פירוק שותפות במושע. מדובר בשני מונחים זהים, שעל פיהם ישנם שותפים שיש להם זכויות על מקרקעין, המעוניינים בהליך פירוק שיתוף.
אם קיימת הסכמה בין כל השותפים (וגם אם לא) על הפירוק, מתיר חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שתי דרכים לבצע זאת בהגשת בקשה לפירוק שיתוף לבית המשפט:
חשוב לי להדגיש שבתי המשפט נוטים לקבל תביעות לפירוק שיתוף, אלא אם כן יש "תניה חוזית" בהסכם בין השותפים. מצד שני, אין באמירה זו כדי להגיד שזה יהיה המצב תמיד. במערכת המשפט כמו במערכת המשפט, השופטים בוחנים כל מקרה לגופו.
דוגמא נפוצה למקרים בהם בית המשפט לא מסכים לפירוק שיתוף הם כאשר בית המשפט רואה במבקש הפירוק, כמי שעושה זאת כדי לנשל אותם או להרוויח על חשבונם. הפסיקה מגדירה פעולות כאלה כחוסר תם לב; כלומר - שימוש לרעה בזכות משפטית לפירוק, ממניעים של חוסר תום לב.
אני מזמין אתכם לקרוא עוד כתבות מעניינות בנושא פירוק שיתוף, מושע ומה שביניהם:
הסכם שיתוף במושע הוא מסמך משפטי שנחתם בין שותפים לנכס שנמצא בבעלות משותפת (מושע), ונועד להסדיר כיצד כל אחד מהשותפים יוכל להשתמש בנכס – בפועל. זאת אומרת: מי משתמש באיזה חלק, מי משכיר, מי משפץ, מי גובה דמי שכירות – וכל הסכמה נוספת שיש בין השותפים לגבי הנכס.
מכיוון שבנכס מושע אין חלוקה ברורה של חלקים (אין רישום בטאבו מי שייך למה), ההסכם נותן פתרון מעשי לניהול היום-יומי של הנכס, ומפחית משמעותית את הסיכוי למחלוקות עתידיות. כמו כן הסכם כזה יפחית את הסיכוי לתביעות של פירוק שיתוף בבית המשפט.
פירוט זכויות השימוש של כל שותף
הסכמות בנוגע להוצאות אחזקה, שיפוצים ומיסוי
מנגנון למכירת חלקים מהנכס (ובחלק מהמקרים גם מגבלות מכירה)
סעיף בוררויות או פתרון סכסוכים
תקופת תוקף ההסכם
ולעיתים – גם הגבלת פירוק שיתוף לתקופה מוסכמת מראש
בהחלט. כמו כל הסכם שנחתם גם שיתוף במושע שנחתם בכתב, מקבל תוקף מחייב – גם כלפי שותפים עתידיים. כלומר, אם אחד השותפים ימכור את חלקו – הרוכש יידרש לכבד את ההסכם.
כי בלי הסכם שיתוף, השותפים נשארים עם בעלות כללית ולא מפורטת – וזה פתח לוויכוחים על "מי לוקח מה", על שיפוצים, על שכירות ועל פירוק עתידי.
הסכם שיתוף טוב יכול למנוע התנהלות משפטית מיותרת, ואף להקשות על אחד השותפים לפרק את השיתוף באופן חד-צדדי.
דעתי האישית היא שבין אם אתם מתכוונים לחתום על הסכם שיתוף במקרקעין להסדרת השימוש בו, ובין אם אתם מעוניינים לגשת לפירוק שיתוף, ובין אם קיבלתם בעצמכם תביעה לפירוק, תפנו לעורך דין פירוק שיתוף (לרוב זה הוא עורך דין משפחה ו/או מקרקעין), המתמחה בהסכמי שיתוף ופירוקם. למה? עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום, יוכל לנתב אתכם לדרך הפעולה הנכונה בכל הנוגע לשיתוף במקרקעין, מבחינת מיסוי, היבטי תכנון ובנייה ועוד ולפירוק השיתוף, בדרך הנכונה ביותר.
