מהו הסכם פירוק שיתוף במקרקעין? מהן הדרכים לבצע אותו? ולמה מומלץ לחתום בתחילת כל שותפות על הסכם פירוק שותפות בליווי וייעוץ משפטי? כל התשובות מיד.
מהו הסכם פירוק שיתוף במקרקעין? מהן הדרכים לבצע אותו? ולמה מומלץ לחתום בתחילת כל שותפות על הסכם פירוק שותפות בליווי וייעוץ משפטי? כל התשובות מיד.
אמיר בר-לב – עו"ד לפירוק שותפות
שלום לכם. שמי עו"ד אמיר בר-לב. אני עוסק בפירוק שיתוף במקרקעין כבר יותר מ-30 שנה. במהלך הקריירה שלו סייעתי למאות לקוחות: אחים, יורשים, שותפים במושע ובני זוג מתגרשים – לקבל את חלקם בנכס. אני מציע ליווי אישי ומסור, תוך זמינות מלאה, אמפתיה וסבלנות לכל שאלה, עם מחויבות למקצועיות ברמה הגבוהה ביותר ולשירות הוגן ושקוף – והכל במחיר הוגן מאוד.
בתור התחלה חשוב שנבין: איך בכלל נוצרת שותפות במקרקעין?
שיתוף במקרקעין הוא מצב בו מספר אנשים מחזיקים יחד בבעלות על נכס מסוים – כמו דירה, חנות או מגרש בנייה. זה יכול לקרות במגוון מצבים, למשל:
על פי החוק, כשאדם שותף בנכס מקרקעין, הוא נחשב בעלים של כל חלק וחלק בנכס, ולא רק של אחוז מסוים או של חלק פיזי ממנו.
ומאחר שחוק המקרקעין מאפשר לכל שותף במקרקעין לפרק את השותפות בכל עת (למעט מקרים מסויימים), דעתי היא שכדאי לעגן את תנאי הפירוק באמצעות עריכת הסכם פירוק שותפות, בליווי משפטי מקצועי, כבר בתחילת ההתקשרות.
הסכם פירוק שותפות במקרקעין, מגדיר את אופן הניהול והשימוש במקרקעין המשותפים, לרבות דרך חלוקה עתידית בעת הצורך, בין השותפים. ההסכם חייב להיות כתוב בכתב וחתום על ידי כל השותפים.
במסגרת הסכם פירוק שיתוף במקרקעין, ניתן להסדיר את יחסי השותפים, את הזכויות והחובות, את אופן השימוש בנכס, קידום התכנון, התקשרויות עם בעלי מקצוע והליכי קבלת החלטות.
בעריכת וניסוח ההסכם, חשוב לקחת בחשבון שינויים אפשריים בעתיד, הן באינטרסים והן ביכולות הכלכליות של כל אחד מהצדדים, כדי לפרק בבוא העת, בצורה חלקה, מהירה והוגנת.
בהסכם פירוק שותפות, ניתן להחליט שפירוק השיתוף, יתבצע באמצעות חלוקה בעין (חלוקה פיזית), במכירה לצד שלישי וחלוקת התמורה או במכירה לאחד השותפים המעוניין בנכס.
אני מזמין אתכם לקרוא עוד על פירוק שיתוף, הסכמים ומה שביניהם:
הסכם פירוק שותפות יכול להיות גם ממוקד מטרה. השותפים למשל, יכולים לקבוע שהשטח המשותף יחולק בעתיד לשניים (בהנחה וקיימים האישורים המתאימים לנושא), לבניית שתי יחידות דיור עבור נכס דו משפחתי נניח, ולתכנן את הקידום המשותף של התכנון והבנייה בשטח אם וכאשר יחליטו.
הסכם פירוק יכול להיחתם גם לפי רצון השותפים כ'הסכם שיתוף עבור פירוק מקרקעין במושע', לרכישת שטח קרקע בידי מספר אנשים, כדי לקדם את התב"ע ולאפשר בניית בית משותף עליו.
אגב, המילה "מושע", שמקורה בטורקית ובערבית, לקוחה מחוק הקרקעות העות'מאני ומתארת בעלות משותפת על מקרקעין. הסכם שיתוף במושע, אינו שונה למעשה מכל הסכם שיתוף במקרקעין אחר.
בהסכמי פירוק שיתוף, ניתן גם לקבוע מגבלות או איסור על יציאה של השותפים מהשותפות. מאידך, חוק המקרקעין מעניק כאמור, זכות יסוד לכל שותף במקרקעין, לדרוש פירוק שותפות בכל עת.
מכאן, שגם אם יש בהסכם תניה השוללת או מגבילה את זכות הפירוק לתקופה שמעל שלוש שנים, בית המשפט רשאי להורות על פירוק כעבור שלוש שנים, אם הדבר נראה לו צודק. כלומר, גם מהסכם שיתוף עם מגבלות, ניתן לצאת כעבור שלוש שנים ממועד חתימתו.
בפירוק שיתוף שנוצר מכורח הנסיבות כמו פירוק שיתוף של דירה שהתקבלה בירושה או חזקת השיתוף בנישואין, לא תמיד קיימת הסכמה בין הצדדים על עצם הפירוק או אופן הביצוע והסוגיה מגיעה להכרעת בית המשפט - שם הוא מכריע על פירוק שיתוף ללא הסכמה.
לרוב האופציה הנפוצה יותר לחלוקה על ידי בית המשפט תהיה חלוקה בעין (בכתבה קודמת הסברתי בפירוט מה זה חלוקה בעין), כלומר חלוקה פיזית של הנכס, אשר אפשרית בעיקר במקרים של מגרשים וכו'. במקרים בהם לא ניתן לחלק פיזית את הנכס, בית המשפט יורה על מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים. כחלק מאותה חלקוה בעין, אפשרות נוספת בפירוק שיתוף של בית משותף היא לרשום את הבית כ"בית משותף", והדבר ניתן כשמדובר במבנה המחולק ליחידות דיור נפרדות וניתן לרשום כל אחת מהן, על שם כל שותף.
עלות הסכם שיתוף במקרקעין ורישומו ברשות לרישום זכויות מקרקעין (טאבו) יכולה לנוע בין 4000 עד 10,000 שקלים. העלות נקבעת בהתאם למורכבות התיק והחלטת עורך הדין העורך לכם את ההסכם. כמובן שכל מקרה לגופו.
כשמדובר בעלויות פירוק שיתוף, חשוב לקחת בחשבון שהגשת תביעה בבית המשפט לפירוק שיתוף, שנעשה ללא הסכם, עלולה להגיע לעלויות גבוהות בהרבה ולגזול זמן יקר.
מאחר שהסכם השיתוף אינו משנה את ערך הנכס ואינו מהווה העברת זכויות, עצם החתימה על ההסכם, אינה נחשבת לעסקת מקרקעין המחויבת במס.
עוד חשוב לזכור, שכל מקרה הוא לגופו וכן כל בעל או בעלת שירות עתידים לגבות מחיר שונה.
את הסכם פירוק השיתוף מומלץ לרשום בטאבו. ההסכם הוא אמנם מסמך משפטי המחייב את החתומים עליו, אבל הרישום בטאבו מבטיח שלא יהיה גורם מבחוץ כמו רוכש המקרקעין, שיטען שלא ידע על קיום ההסכם. בנוסף, בנקים עלולים להקשות במתן משכנתה ללווים שלא יציגו הסכם שיתוף הרשום בטאבו.
לצורך רישום הסכם השיתוף בטאבו, יש להגיש טופס בקשה לרישום, בצירוף ההסכם החתום בידי כלל השותפים ותשריט של החלקה. לרוב נדרש לצרף גם מסמכי פטור ממס שבח, מס רכישה והיטל השבחה על הנכס.
כך או כך, עריכת הסכם פירוק שיתוף במקרקעין מוצלחת, מחייבת ליווי וייעוץ מקצועי של עורך דין פירוק שותפות. זאת מאחר שלכל שותפות ישנם מאפיינים ייחודיים ונסיבות פירוק שונות.
עורך דין פירוק שותפות, מיומן ומנוסה בתחום, יוכל לסייע בעריכה וניסוח הסכם, שיוכל להתוות לשותפים את הדרך הטובה והמהירה ביותר לפרק את שותפותם בבוא העת, לטובת כל הצדדים תוך מיצוי הזכויות המגיעות להם על פי החוק.
לקריאת כתבה חדשה בנושא ״הליך פירוק שיתוף בבית משפט״ - לחצו כאן
